基本案情：

    A公司为“天赐小区”的开发商，其委托B公司销售该小区房屋。2010年8月，高某在B公司人员带领下，参观了该小区，并初步决定购买16号楼201室。次日，高某到B公司缴纳定金5万元，并在房屋认购单上签字。房屋认购单上注有“签订本认购单后请携带相关证件按时至指定地点办理签约，否则视为放弃认购权，客户所支付的定金不予退还”以及“定金不退”字样。9月25日，高某在与B公司洽谈房屋买卖合同中，因高某所欲购买的房屋的南北卧室空调室外机位置未预留，而在该小区《物业使用、维修、管理公约》中明确规定住户空调室外机要在预留位置上安装，因此，高某要求B公司在购房合同中注明：买方有权在所购房屋的南北两个卧室外墙安装空调室外机。B公司认为从维护业主整体利益考虑，在合同中补充该项内容可能会给其他业主带来不便，且影响楼房外观美观，因而拒绝了高某的要求，故双方未签订房屋买卖合同。后高某起诉要求A公司双倍返还定金，B公司承担连带给付责任。诉讼中，B公司出示的介绍楼房的户型图中，对高某预购房屋的空调室外机位置也无标注。另查明：A公司对B公司的委托书授权不明。

    后法院审理后认为，房屋订购单系双方预约签署房屋买卖合同的意思表示，签署房屋认购单后，双方均负有履行洽谈合同、签署合同的义务，B公司收取高某的5万元系为保证合同订立而收取的立约定金。该小区《物业使用、维修、管理公约》中明确规定住户空调室外机要在预留位置上安装，而A公司没有预留原告高某预购房屋的空调室外机位置，B公司出示的介绍楼房的户型图中，也没有此项标注，故高某要求在合同中对上述两个房间的空调室外机位置予以明确，理由正当。B公司从维护业主整体利益考虑，在合同中补充该项内容可能会给其他业主带来不便，且影响楼房外观美观而予以反对，并无不妥；双方均履行了就订立合同进行洽谈的业务，虽合同最终未能订立，但非双方过错。因此，收取定金的一方应返还定金。故判决A公司返还定金5万元，B公司承担连带责任，驳回原告高某其他诉讼请求。

法律解析：

    关于房屋认购金的性质问题，我国现行法律没有明确规定，因此在审判实践中一直认识不一，后经司法解释规定现已明确为立约定金，即当事人一方以保证合同签订为目的，而向另一方交付定金作为订立合同的担保。根据最高人民法院的司法解释，当事人约定以交付定金作为订立合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，物权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。房屋认购定金是指房屋买方在初步确定了需购置房屋的基本情况后，在尚未正式与卖方签订房地产买卖合同前，以缴纳一定数额的款项作为买方要购买上述房屋的担保的一种定金行使。而卖方必须在收取定金后，保留上述房屋给认购人，不得再向他人出售，以保障认购人顺利购得上述房屋。本案中，高某向B公司交付了定金，在B公司提供的房屋认购单上签了字，这实际上就是一种为保证今后能够监理房屋买卖合同关系而交付的定金，符合立约定金的规定。根据相关司法解释精神，当事人约定立约定金的目的不是保证合同的履行，而是约束当事人去订立合同。当双方当事人善意地履行了合同洽谈义务，因为不可归责于当事人的事由，未能最终达成合意，立约定金罚则不应当发生作用。换言之，定金罚则的适用应以当事人对合同不能订立存在主观过失为条件，即以当事人恶意不订立合同为条件。因此，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，双方是在商谈合同具体内容时发生分歧，导致双方未能达成一致，因此未能签订合同，也即双方均善意履行了合同洽谈业务，高某与A、B公司均无过错，因此不具备适用定金罚则的条件，不应适用定金罚则的规定。