基本案情：

    2009年，邓某经中介公司从张某处购买涉案房屋。涉案房屋与该院落其他房屋在院内共用一水源。张某之父张某大在院内其他房屋居住，邓某购买房屋后，张某大因不统一张某出售房屋，截断了涉案房屋电源，并表示不统一任何买受人使用公用院落。2009年7月，吴某从邓某除购买涉案房屋。合同订立过程中，邓某向吴某透露了该房存在纠纷的情况，但由于吴某购买该房存在纠纷的情况，但由于吴某购买该房屋的目的和邓某当初购买房屋的目的一样，即存有获得拆迁利益的愿望，故双方最终成交。同年8月26日，吴某、于某和本案第三人订立房屋买卖居间合同，同月28日，吴某和于某网签房屋买卖合同。于某以15.9万元价格从吴某处购买涉案房屋。双方约定一方违约应当按照购房款的20%即3.18万元给付违约金。合同订立过程中，于某查看了房屋，了解房屋水电现状，但双方未提及涉案房屋存在纠纷事宜。于某陈述吴某口头承诺能够解决涉案房屋不通水电的问题，但没有提供相关证据。合同订立后，吴某交付了房屋钥匙，于某取得了涉案房屋所有权证，但张某大在院落内设置物品，致使于某未能实际入住涉案房屋。于某未与张某大协商解决纠纷事宜，直接将吴某诉至法院，以吴某出卖的房屋不通水电和不能入住为由，要求吴某按照合同约定赔偿违约金3.18万元。被告吴某答辩并反诉称：其不存在违约行为。相反，于某在交验房屋时没有按照约定验收，因此，其不同意于某的诉讼请求，同时反诉要求解除合同，双方返还房屋和购房款，并要求于某按照约定赔偿违约金3.18万元。于某不同意吴某反诉的诉讼请求。

    法院经审理后认为，本案的焦点在于对违约事实的认定。在水电方面，于某与吴某协商订立房屋买卖合同期间，于某查看了房屋，了解房屋水电现状，其对吴某在合同内容和房屋现状之外另行作出口头承诺的主张，没有提供充分证据，因此，对于某关于吴某在水电设施上违约的主张，不予认定。在知情权方面：吴某明知涉案房屋存在纠纷，在订立合同的时候没有将真实情况告知于某，致使于某购买房屋后与他人发生纠纷，其行为违反了诚实信用原则，构成违约，吴某应当按照双方认可的约定内容承担违约责任。鉴于双方约定的违约金数额与实际情况有较大差距，金额由法院酌减。在交验方面：房屋交验系买受人的权利，而不是买受人的义务，如果买受人存在怠于行使权利而使自己受到损害的行为，系买受人对自己权利的处置，而不构成违约。因此，吴某以于某未按照约定交验房屋为由提出的于某违约的主张不能成立。

法律解析：

    本案的焦点在于对双方主张的违约状况的认定，这就涉及：（一）关于违约事实的认定。根据双方的主张，本案存在三个违约事实的诉辩意见：水电状况、知情权和房屋交验。（二）关于知情权违约事实认定的原则。根据《合同法》对买卖合同标的物瑕疵的规定：“当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者治疗不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定”。根据上述规定，买卖合同标的物上存在的瑕疵有两种，一种为明显可见的外在瑕疵，另一种为隐蔽瑕疵。但不管是什么瑕疵，标的物瑕疵均指向标的物的数量和质量。本案中，涉案房屋不通水电的问题，属于上述房屋质量瑕疵，由于水电状况在查验房屋的客观上市显而易见的事实，不存在被其他现象、包装遮盖的情况，因此属于表面瑕疵，而不属于隐蔽瑕疵。由于于某系在查验房屋、在房屋水电现状的基础上订立的合同，故水电状况这个客观上物的瑕疵并不构成于某获得标的物法律意义上的瑕疵。

    但对于张某大不让买受人入住的问题应如何处理呢？本案中，如果买受人知道张某大一事，可以对是否订立合同，或者合同价款进行选择，出卖人的隐瞒行为剥夺了买受人的上述权利。笔者认为，知情权影响到买受人订立合同、决定合同条款的意愿，在与买受人就标的物信息部对称的情况下，法律应当赋予买受人获得知情权的权利，否则与公平、诚实信用的合同原则不符。因此，因知情权受到损害的，出卖人应当承担违约赔偿责任。就本案而言，张某大一事影响到于某对房屋使用权的行使，如果其阻碍发生在买卖合同订立且房屋交付之后，系单纯的相邻关系，但如果发生在买卖合同订立之前，张某大的行为足以构成房屋权利行使的瑕疵。

    本案中，买受人的知情权受到损害，法院对损害赔偿大小应当充分考虑到买受人因张某大一事不能使用房屋使用费的损失。但同时还应当考虑到买受人是否积极行使了其权利。买受人因知情权受损而怠于积极解决纠纷，致使损失金额不断扩大，其扩大的损失不能强加于出卖方，否则，该损失会远远超出订立合同时出卖方可以预见到的损失范围，与合同法的损失赔偿以可预见的范围为准的原则相悖。因此，法院根据房屋权属、相邻关系纠纷的性质、解决纠纷所需要的合理诉讼时间、房屋使用价值等实际情况酌情确定买受人的损失金额。