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未办理权属证书的二手房买卖合同是否有效

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基本案情:

    2009年11月18日,戴某与A房地产开发公司签订房屋认购书,约定戴某认购位于B市某区的回迁安置房一套,建筑面积约90平方米,认购书签署生效后,在具备销售条件时,A房地产开发公司以签约通知单的形式通知戴某到指定地点签订认购房屋的正式合同,戴某应在规定时间与A公司签署认购房屋的正式合同并依约缴纳全部房价款,否则,A公司有权解除本认购书,另行出售认购房屋。2009年11月26日,戴某与王某签订《房屋买卖合同》约定,戴某愿将该回迁房,房屋总价款人民币70万元,购房款分期支付,本协议生效当日,乙方支付购房款40万元,剩余房款30万元,于房屋产权过户至王某名下当日支付给戴某。签订合同当日王某支付了购房款40万元。

    后戴某诉至法院,认为该回迁房的产权证并未办理至其名下,其并未取得该回迁房屋的产权证书,且由于双方买卖的房屋属于经济使用房,国家有严格的准入和退出机制,五年内不准上市交易,个人没有完全产权。且王某没有B市城镇户口,不具备购买经济适用房的条件,双方所签订的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定,属于无效合同,请求判决确认其与王某签订的房屋买卖合同无效。王某认为,戴某没有证据证明该回迁房系经济适用房,且双方是完全行为能力人,双方签订的合同时合法有效的。在庭审过程中,A公司提交的证据证明,诉争房屋尚未办理产权证明,产权性质应以建委的最终界定为准。

    法院经审理后认为,依法成立的合同对当事人具有法律约束力,在不违反现行法律法规的情况下,应为有效,且戴某未向法院提交该回迁房系经济适用房的证据,故后法院判决驳回戴某的诉讼请求。

法律解析:

    本案涉及的问题有:戴某是否构成无权处分,其次,产权性质未定是否影响合同效力。根据我国《城市房地产管理法》的规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。那么能否以此条款认定此类房屋买卖合同无效呢?如果依据该规定认定买卖合同无效,在双方签订合同之后,即使卖方办理权属登记,取得房屋权属证书,双方的买卖合同依然无效。如果双方办理过户,依据合同法规定则要恢复原状,不仅有违契约自由原则,也会抑制市场交易机会,降低交易效率。因此,该规定应解释为没有经过产权登记的,仅指不发生物权变动效力,而不是一概否定买卖合同效力。另外,合同生效只是在当事人之间发生债权债务关系,如果不具备办理权属登记的条件,那么就不会发生物权变动的效力,但并不影响合同的效力。如果最终发生物权变动的效果,就必须办理权属登记并依法过户。既然无权属证书的房屋不能发生物权变动的效力,那么行政管理的目的就达到了,至于买卖合同的效力,则属于合同法规制的范围,应依据合同自由原则,尊重当事人的意思自治。本案中,戴某与开发商签订认购书,并支付认购金。双方形成了事实上的房屋买卖关系,戴某对开发商享有交付房屋并转移登记的请求权,属于可期待利益。戴某与王某签订房屋买卖合同,戴某在合同约定的履行期限届满时是否取得房屋所有权主要影响的是合同是否能够继续履行,即戴某是否能像买受人交付房屋及办理房屋产权过户,而不影响买卖合同的效力。因此,不应仅以戴某在签订合同时尚未取得房屋所有权为由认定买卖合同无效。

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