首页 - 瑞阳律师谈-正文
缺乏诚信的“一物多卖”
发表时间:2015-03-12
点击:2481
家住蒙自的李女士，由于搞旧城改造，回迁之后的李女士通过优惠政府的优惠政策一并盘下了回迁房所在小区的一个铺面房，小区刚刚建成，不少商家也纷纷向李女士抛出了橄榄枝，想要买下铺面做生意，李女士都拒绝了，最终经过朋友的介绍李女士成功的将店铺租给了王先生一家经营小吃店，租期为3年。
就在王先生经营小吃店一段时间之后，李女士感觉租金太少若要收回成本要很长时间，眼看家里的孩子要上大学了，便后悔当初没有将店铺转卖，时至今日碍于朋友的面子也难以要求王先生加付租金，正当李女士无奈之际，看到家里孩子在网上看购物信息，李女士灵机一动随即将自己的店铺信息放到了某同城交易网上。
果然没过多久，打电话来咨询络绎不绝，其中有位吴姓的女士咨询了很多次并给出了超出李女士当时购买商铺三分之一的转让价，李女士很是动心，于是与吴女士相约见面详细商谈，双方见面后，因为李女士对于价格比较满意，所以两人当即签了转让合同，约定3日后办理登记手续。
第二天吴女士依约将首款打到了李女士的账户上，这时李女士又接到了另一个电话，电话中这位马先生的出价远远高于吴女士的出价，李女士感觉自己不能放过这个机会，于是两人下午便签了合同办了登记，李女士也迅速的拿到了钱，到了第三天，吴女士要求李女士为其办理登记手续，遭到了李女士的拒绝并告知吴女士店铺已经卖出去了，首款会尽快退给吴女士，吴女士听完气不打一处来，本来自己已经准备好了接手店铺后要大展身手，并且已经和加盟商签了合同，一周后吴女士一纸诉状告到了法院，这时马先生要求收回店铺，还在经营小吃店的王先生才意识到自己的苦心经营可能要付之东流了，便也将李女士告到了法院。
律师说法--------物权的公示方法与“一物多卖”
本案中，总共涉及到三个合同纠纷以及铺面的物权归属问题，首先，李女士与王先生的租赁合同中租期为3年，根据《合同法》第229条之规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”在最高院的司法解释中也明确了私有房屋同样适用“买卖不破租赁”的规则，所以该店铺的产权转让并不会影响租赁合同的效力，按照民法理论来说，王先生属于有权占有，就算产权发生转移，新的物权人也不能要求王先生返还租赁物，而且在同等交易条件之下王先生还具有优先购买的权利，由于李女士在转让时没有告知王先生虽然不会影响到物权转让的效力，但王先生可以要求李女士进行赔偿。其次，李女士急于收回成本和扩大收益，分别同吴、马两人签订了商铺的转让合同，通常认为合同是债权的重要表现形式，债的标的为一种给付，李女士处分自己的物权，是有权处分，订立合同是为了转移物权，两个合同代表了两个独立的债，债权具有平等性，李女士可以选择其中一个来履行就如同先后欠两个人钱在都没有到期的前提下选择先还谁是债务人的意思自治，案中这两个合同都出自完全行为能力人的真实意思表示，也不存在法定的无效情形，故这两个合同都是有效存在的，李女士可以选择履行其一，但对另一份合同就会构成根本违约。本案中该商铺的归属，涉及到物权变动方式的问题，物权的变动方式可以有分为依法律行为和非依法律行为，依照法律行为的变动最常见的也就是合同，性质上为继受取得，是根据前手的物权和意思表示取得物权的方式，由于物权是一种绝对权，一个物权要得到社会公众的认可和保护需要一定的公示方法来起到平息争议的作用，现行《物权法》中对于公示方法主要规定为：动产采取交付主义而不动产则采取登记主义。本案中在两个转让合同都有效的前提下，要判断商铺的归属问题，只需要看哪一份合同办理了物权登记，所以商铺的产权已经在李女士与马先生办理了转让登记之后发生了变更。
本案中还涉及到一个问题，由于李女士无法再行店铺的登记，对于吴女士的救济方式主要有两种：可以要求李女士承担违约责任，也可以选择解除合同，李女士没有为吴女士办理登记手续并最终导致解除合同使得吴女士的信赖利益受损，可以要求李女士承担缔约过失责任，此种责任指在合同订立过程中，一方因违背其依据的诚实信用原则所产生的义务，而致另一方的信赖利益损失，并应承担损害赔偿责任，性质上是一种补偿性的法定责任，意在挽救信赖利益的损失。
如今“一物多卖”的情形并不少见，如何在市场经济的多方交易中保护信赖利益不受损害以及受到损害之后的救济是广大朋友应该引起重视的，首先，广大朋友们应该分清，合同效力和物权变动的效力是两个不同的概念，合同是否有效是由合同法进行调整，而物权是否发生变动不仅要看合同的效力还要考虑是否完成了动产交付和不动产登记，多个合同有效但只有一个标的物时，虽然不可能都得到给付，但债权是存在的，未按约定履行合同可以追求其违约责任。
不动产的“一物多卖”由于需要登记为转移物权的形式要件所以比较容易判断物权的归属，动产则比较复杂，一般动产的所有权变动并不要求做登记而是由当事人意思自治，协商一种方式来完成转移，在没有约定时才依照交付主义来进行，对于动产的交付可以分为现实交付和观念交付。现实交付可以、、包括上门提货、送货上门、代办托运等等也就是直接从原物权人到新物权人的变动，没有中间的占有人，而观念交付主要指：指示交付、占有改定和简易交付，这三种与现实交付最大的区别就在于存在着中间的占有状态。指示交付即标的物被第三人实际占有时，原物权人转移占有的通知到达第三人时完成交付其实质转让的是对第三人的返还原物请求权；占有改定是指物权发生转移后仍然由出让人继续占有标的物；简易交付则是新物权人在物权转移之前就已经占有了标的物；后两种交付方式在双方达成合意之后就完成了交付。由于动产的交付比较灵活举证困难也较大，针对实践中难以证明动产是否完成交付《买卖合同司法解释》第9和第10条分别对普通动产和重要交通工具的“一物多卖”的物权效力做出了规定，对于普通动产，存在多份买卖合同时，如果已经发生了交付则买受人取得所有权，而均未受领交付时先行支付价款的买受人可以请求出卖人履行交付标的物的合同义务，既没有受领交付也不存在先行支付价款的，合同依法成立在先的可以要求出卖人履行交付标的物的合同义务，可见交付之后物权发生了转移而先行付款和合同成立在先虽然物权没有发生转移但可以要求出卖人履行交付义务具有一定的优先顺位。第10条中对重要交通工具如汽车等还涉及到了机动车登记的效力，司法解释认为登记效力仍然低于交付，所以当多个买卖合同下交付给了买受人之一又为另一个买受人办理了登记，遵循的是交付优先于登记的动产转移规则，完成交付取得物权能够对抗登记的效力。
“一物多卖”不仅会造成很多不必要的纠纷而且会对相对人的信赖利益造成严重的损害。
主办：云南瑞阳律师事务所 地址：云南省昆明市广福路488号红星财富中心B座27楼2701室
电话：+86-0871-63633799 63623932 传真：+86-0871-63630650 电子信箱:ynruiyang@ynruiyang.com
网站建设：昆明多彩科技
 |
 |